Lorsque un créancier n’est pas payé pour une dette, il peut saisir l’immeuble de son débiteur.
When a creditor is not paid for a debt, he may seize the real estate of his debtor.
Pour pouvoir saisir l’immeuble de son débiteur, le créancier doit avoir un “titre exécutoire” , ce qui sera le plus souvent, soit une décision définitive de justice, soit un acte notarié constatant la dette.
To be able to seize the real estate of his debtor, the creditor must have an “executory title”, which will be most often, either a definitive court decision, or a notarized act mentioning the debt.
En effet, la saisie d’immeuble est une mesure d’exécution forcée du paiement de la dette.
Indeed, the seizure of real estate is a mechanism of forced execution of the payment of the debt.
Après l’avoir saisi, le créancier peut demander que l’immeuble soit vendu aux enchères publiques, pour qu’il puisse être payé sur le prix de vente.
After having seized it, the creditor may request that the real estate be sold at public auction, so that he may be paid out of the sale price.
Phase de saisie / Seizure phase
La procédure commence par une phase de saisie de l’immeuble, avec la délivrance d’un commandement de payer valant saisie au débiteur défaillant.
The procedure begins with a phase of seizure of the real estate, by delivery of a demand for payment constituting seizure to the defaulting debtor.
Le débiteur dispose alors, d’un délai de 8 jours, pour payer la dette.
The debtor has then a period of 8 days, to pay the debt.
A défaut de paiement, le commandement de payer valant saisie est ensuite publié auprès du service de publicité foncière dans un délai de 2 mois, afin d’avertir les tiers qui pourraient être concernés par l’immeuble.
Absent payment, the demand for payment constituting seizure is next published by the real estate publication department within a period of 2 months, in order to warn third parties who may be involved with the real estate.
Dès la délivrance du commandement de payer valant saisie, le débiteur ne peut plus vendre son immeuble. Il ne peut plus consentir une hypothèque sur son immeuble, non plus.
Upon delivery of the demand for payment constituting seizure, the debtor may no longer sell his real estate. He may no longer grant a mortgage on his real estate, either.
Néanmoins, le débiteur aura la faculté de vendre son immeuble à un acquéreur qu’il trouvera, dans une “vente amiable”, dans la phase de vente.
However, the debtor will have the option to sell his real estate to a buyer he will find, in an “amicable sale”, in the sale phase.
Si l’immeuble est loué, le locataire peut y rester, en continuant à verser les loyers au débiteur propriétaire comme avant la saisie (ou à un séquestre désigné par le créancier).
If the real estate is rented, the tenant may stay in it, by continuing to pay rent to the debtor owner, like before the seizure (or to an escrow agent designated by the creditor).
Ces loyers sont “immobilisés” , c’est-à-dire que le débiteur est obligé de les mettre de coté, parce qu’il sont saisis aussi, et seront distribués au créancier avec le prix de vente.
This rent is “immobilized”, in other words, the debtor is obligated to set it aside, because the rent is seized too, and will be distributed to the creditor with the sale price.
La préparation de la vente / Sale preparation
La préparation de la vente de l’immeuble saisi, commence par l’élaboration d’un procès-verbal de description des lieux, par un huissier de justice.
The preparation for the sale of the seized real estate begins by the drafting of minutes of description of the premises, by a justice official.
Le débiteur et autres créanciers inscrits sont convoqués à une audience d’orientation devant le juge, à laquelle le créancier poursuivant assiste aussi.
The debtor and other secured creditors are summoned to an orientation hearing before the judge, which the seizing creditor attends as well.
Le créancier rédige un cahier des conditions de la vente.
The creditor drafts a statement of sale conditions.
Le cahier inclut le dossier de diagnostic technique qui est exigé pour les ventes publiques, comprenant notamment les états relatifs aux plomb, amiante, termites, gaz, risques naturels, performance énergétique, électricité, assainissement et mérules.
The statement includes the technical diagnostic file which is required for public sales, including the measurements relating to lead, asbestos, termites, gas, natural risks, energy performance, electricity, sewage and dry rot.
Le créancier établit un projet de distribution du prix de vente, ce qui imposera aux autres créanciers du débiteur ayant de droits sur l’immeuble, de déclarer leurs créances.
The creditor prepares a draft distribution of the sale price, which will impose on other creditors of the debtor having rights in the real estate, the obligation to declare their claims.
La phase de vente / Sale phase
Autorisation pour vente amiable / Authorization for amicable sale
Le débiteur dont l’immeuble a été saisi, peut demander au juge une autorisation de vendre son immeuble à l’amiable (autrement dit, en évitant une vente aux enchères).
The debtor whose real estate was seized, may request authorization from the judge to sell his real estate amicably (in other words, avoiding a sale by public auction).
Si le juge autorise la vente amiable, il définit un prix minimum ainsi que d’autres conditions à respecter (par exemple, en assurant la continuation du bail d’un locataire).
If the judge authorizes the amicable sale, he defines a minimum price as well as other conditions to comply with (for example, ensuring the continuity of a tenant’s rental agreement).
Vente forcée aux enchères publiques / Forced sale by public auction
Sauf si une vente amiable est autorisée, l’immeuble saisi est vendu aux enchères publiques.
Except if an amicable sale is authorized, the seized real estate is sold at public auction.
Le créancier poursuivant la vente, doit publier des avis sur la vente envisagée, afin d’attirer des acheteurs potentiels.
The creditor pursuing the sale, must publish notices of the contemplated sale, in order to attract potential buyers.
Ces avis de la vente sont diffusés de différentes manières :
- affichage au tribunal
- publication dans des journaux
- publication dans un journal d’annonces légales
- affichage à l’entrée de l’immeuble
- autre moyens appropriés (par exemple, sur internet)
These notices of the sale are disseminated in different ways:
- posting at the tribunal
- publication in newspapers
- publication in a legal notices journal
- posting at the entrance of the real estate
- other appropriate means (for example, on internet)
Une visite des lieux est organisée, afin de permettre aux acheteurs potentiels de voir l’immeuble avant la date de l’adjudication.
A visit of the premises is organized, so as to allow potential buyers to see the real estate prior to the auction date.
Audience d’adjudication / Auction hearing
La vente aux enchères est accomplie à l’audience d’adjudication.
The auction sale is made at the auction hearing.
A cette audience, il est d’abord nécessaire que le créancier ayant saisi l’immeuble, demande la vente aux enchères.
At this hearing, it is first necessary that the creditor having seized the real estate, request the auction sale.
Chaque enchérisseur doit être représenté par un avocat inscrit au barreau du tribunal qui conduit les enchères.
Each bidder must be represented by an attorney admitted to the bar of the tribunal which conducts the auction.
Une garantie de paiement est exigée de chaque enchérisseur, pour participer aux enchères. Cette garantie prend la forme, soit d’une caution bancaire irrévocable, soit d’un chèque de banque, représentant 10% du montant de la mise à prix (et dans tous les cas, au moins 3 000 €).
A payment guarantee is required from each bidder, to participate in the auction. This guarantee takes the form either of an irrevocable bank guarantee, or a certified check, for 10% of the amount of the starting bid price (and in all cases, at least 3 000 €).
Carence d’enchères / Failure of bids
Lorsqu’aucune offre, supérieure à la mise à prix, n’a été formulée, il y aura carence d’enchères.
When no offer, higher than the starting ask price, was made, there will be failure of bids.
En cas de carence d’enchères, le créancier poursuivant la vente est déclaré adjudicataire pour la mise à prix.
In case of failure of bids, the creditor pursuing the sale is deemed the purchaser for the ask price.
C’est une possibilité que le créancier poursuivant devra considérer, pour décider de l’opportunité de faire la saisie, ainsi que le montant de la mise à prix.
It is a possibility which the seizing creditor will have to consider, to decide on the wisdom of making the seizure, as well as the amount of ask price.
Délai pour réalisation de la vente / Time period for completing the sale
La vente de l’immeuble saisi doit être faite et publiée dans un délai de 2 ans à compter du commandement de payer valant saisie.
The sale of the seized real estate must be made and published within a period of 2 years after the demand for payment constituting seizure.
Ce délai de 2 ans a pour but, d’éviter que la procédure ne s’éternise, au détriment du débiteur propriétaire.
This period of 2 years is intended to avoid that the procedure lasts too long, to the detriment of the debtor owner.
Si le délai de 2 ans n’est pas respecté, le commandement est “périmé”, c’est-à-dire qu’il n’est plus valable et la procédure de saisie toute entière doit être recommencée par le créancier.
If the 2-year period is not complied with, the demand for payment expires, in other words it is no longer valid and the entire seizure procedure must be started again by the creditor.
Les prestations du cabinet / The firm’s services
Le cabinet conseille et représente des particuliers et entreprises, en matière de saisie et vente d’immeuble aux enchères publiques.
The firm advises and represents individuals and companies, with regard to seizure and sale of real estate at public auctions.
Les clients du cabinet sont notamment :
The clients of the firm include:
- le créancier saisissant un immeuble du débiteur pour une dette impayée
the creditor seizing real estate of the debtor for an upaid debt
- le débiteur dont l’immeuble est saisi
the debtor whose real estate is seized
- un investisseur qui achète un immeuble saisi aux enchères
an investor who buys seized real estate at auction